Принудителните търгове (публични продани) са един от най-добрите начини да закупите имот под пазарната цена в България. В това ръководство ще научите точно как протича процесът - от намирането на подходящ имот до получаването на нотариален акт.
Какво е публична продан?
Публичната продан е принудителна продажба на имот, организирана от частен съдебен изпълнител (ЧСИ) или държавен съдебен изпълнител (ДСИ). Тя се провежда, когато собственикът не може да изплати дълговете си, а имотът служи като обезпечение или е запориран.
💡 Добре е да знаете: Средната отстъпка при публични продани е между 20-40% спрямо пазарната цена, но може да достигне и 50%+ при липса на интерес.
Стъпка по стъпка: Процес на покупка
1Намерете подходящ имот
Търсете в регистъра на публичните продани на sales.bcpea.org или използвайте нашия инструмент ЧСИ Търгове, който автоматично сравнява тръжни с пазарни цени.
2Проучете имота
Преди да участвате, задължително:
- Прочетете обявлението за публична продан внимателно
- Проверете имота в Имотния регистър за тежести
- Огледайте имота лично (ако е възможно)
- Проверете дали има наематели или обитатели
- Консултирайте се с адвокат при съмнения
3Внесете задатък (депозит)
За да участвате в търга, трябва да внесете задатък в размер на 10% от началната цена. Депозитът се внася по сметка на ЧСИ, посочена в обявлението.
⚠️ Важно: Задатъкът трябва да е постъпил по сметката преди крайния срок за наддаване. Планирайте минимум 2-3 работни дни за банковия превод.
4Подайте наддавателно предложение
Наддавателното предложение се подава в запечатан плик в канцеларията на ЧСИ. Включва:
- Вашите данни (име, ЕГН/ЕИК, адрес)
- Описание на имота
- Предложена цена (не по-ниска от началната)
- Документ за внесен задатък
- Декларация, че не сте длъжник по делото
5Отваряне на предложенията
В обявения ден и час ЧСИ отваря всички предложения публично. Печели най-високата оферта. Ако сте спечелили:
- Получавате протокол от търга
- Имате 7 дни да довнесете остатъка от цената
- Задатъците на другите участници се връщат
6Плащане и прехвърляне
След като платите пълната цена:
- ЧСИ издава Постановление за възлагане
- Постановлението се вписва в Имотния регистър
- Стават собственик на имота
- Ако има обитатели, ЧСИ организира принудително изпълнение за въвод във владение
Какви са разходите?
Освен цената на имота, планирайте следните разходи:
- Местен данък: 2-3% от цената (зависи от общината)
- Такса вписване: 0.1% от цената
- Адвокатски хонорар: 500-1500 лв. (препоръчително)
- Такса за въвод във владение: ако има обитатели
Често срещани грешки
- Липса на проучване - Не купувайте имот, който не сте проверили за тежести и проблеми
- Подценяване на срока за депозит - Банковите преводи отнемат време
- Пропускане на оглед - Снимките могат да са стари или подвеждащи
- Неотчитане на разходите за ремонт - Много имоти от търгове са в лошо състояние